一、 引言
近年来随着城市化建设的不断加强，对居住环境的要求也日益提高。越来越多的大型项目如河岸沿线环境整治、铁路两侧环境整治、修建地铁、修建轻轨、大型道路拓宽、修建高架等项目涌现出来。该类项目一般需要拆除一定的现有建筑物、做好居民安置、土地征收补偿等工作，且手续繁琐，数量巨大。如何对项目的运营费用做到心中有数，如何寻求项目保障资金途径?必须提前做好城乡土地管控，保障建设项目的顺利进行。这是现代化城市建设，大项目运营之前的一个共性的问题。因此在项目运营之前需要对项目或周边一定范围内土地利用情况进行摸底，加之项目的引入必将给其周边的土地带来新的商机，为该项目的土地成本、收益测算以及潜力分析提供了理论基础。
二、 管理路线
首先评估分析新建设项目对周边土地的影响区域，例如修建地铁将给周边多大范围的土地带来影响，或者带来商机。换句话说，是确定项目的分析区域，设定缓冲区半径，可初步设定地铁两侧500米，或铁路站点周边1000米。设定的范围即项目将来管控的土地范围，将该范围的土地与新建设项目捆绑，一同规划管理，为新建设项目提供一定的资金支持。
其次是如何让该范围内的土地为新建设项目提供资金支持，即需要发现该范围内的潜力土地，进行土地成本收益测算及潜力分析。土地成本收益测算以及潜力分析实际上是对一定范围内的土地，根据土地利用现状和城市规划数据，依据GIS的空间分析技术，确定了可再开发利用的潜力地块，结合当前的土地收储、开发建设管理政策，对潜力地块进行了开发建设的成本以及收益测算，分析潜力大小。
最后对确定的潜力地块进行统一管控，可提前收储潜力地块，可招商引资，或抵押贷款，将项目范围内的土地收入为项目服务。
三、 可行性
潜力“一词”的含义是“事物现状与可达到的最佳状态之间的差距”。城镇土地利用潜力是指当前的土地利用状况与在特定时期内的考虑技术经济和自然、规划因素限制以及城市未来发展要求等条件下可能达到的最佳土地利用状况之间的差距。最佳状态是一种理论上的，且是不断改进中的，不是一个固定值，一般以城市规划作为最佳状态。
因此进行土地成本测算潜力分析的前提是土地利用现状数据和城市控制性详细规划数据。掌握现状、了解未来，即可估算土地潜力。土地利用现状数据，一般是以全面土地调查数据为基础，更新至项目分析时点。目前几乎各个省市都掌握了较全面的，现势性较强的土地调查数据，一般情况下掌握在国土资源与房屋管理局手中。如果没有全面的土地调查数据为基础，新开始土地调查耗时耗资，跟不上项目的节奏。城市控制性详细规划数据一般掌握在规划部门手中。
有了土地利用现状数据和规划数据，还不够，还需要GIS数据的空间分析技术，从批量数据中找出具备潜力条件的地块，再由专业土地评估机构计算出土地潜力。这是一个涉及多部门多技术的项目，管理难度大，更需要过硬的技术手段为管理服务。本文提出了一种采用ArcGIS的空间分析技术管理土地利用现状数据与城市规划数据，采用ARCGIS的ArcReader浏览软件发布项目评估、成果浏览查询系统，为整个项目管理服务。涉及的数据、部门及相关软件技术的相互关系如下图1。
图1收益测算项目组织形式图
四、 核心技术内容
该实现形式的核心技术内容为利用GIS的空间分析、数据统计技术，结合法律法规等条件挖掘土地收益潜力。技术路线为将建筑物数据、土地利用现状数据、土地规划控制及指标数据及定界数据等，经过数据处理，导入ArcGIS 的GeoDatabase数据库中，建立收益测算模型。通过在ARCGIS中的二次开发，利用其空间关系分析工具，提供土地收益测算所需的各种基础数据，并利用ArcGIS的ArcReader浏览软件建立项目浏览查询系统，为测算评估提供工作平台。是辅助政府决策，指导土地收储政策制定的研究性应用项目，详细内容为：
1、充分收集已有数据资料，并更新至分析时点。主要将房屋建筑数据、土地利用现状数据、土地规划控制及指标等数据等进行整理，并用FME等格式转换软件分别将数据转换到SHP格式、经拓扑检查无误后，导入到GeoDatabase数据库中。
2、空间分析数据处理。用规划地块切割土地利用现状地块，然后用被切割后土地利用现状地块切割建筑物层数据，分别计算被切割后房屋的建筑占地面积以及建筑面积。
3、在ARCGIS中利用VBA二次开发程序，利用规划地块、现状宗地和房屋的空间拓扑关系，计算获得每一规划地块下的建筑占地面积以及建筑面积，以及权力人、权属性质、发证情况等，从而计算出规划地块的现状建筑容积率。并根据收益测算需求格式输出到excel表中，建立项目沿线土地情况查询、统计系统。
4、根据沿线土地情况查询、统计系统，对本次测算范围内的土地利用现状及规划情况进行梳理，以规划地块为单位梳理表格。
5、根据整理的地块情况，按照现行法规政策，逐块分析地块变现的可能性以及是否有收益潜力。把整理的地块情况标注在工作底图上，按照图示位置进行现场勘察，进一步筛选有收益潜力的可变现地块。
6、根据现场勘察情况以及调查青岛市当前附近的土地价格水平，测算有收益潜力地块的土地价值(按照规划用途及规划条件并考虑配建保障性住房)。根据现行的土地和房地产相关政策法规，测算有收益潜力地块的土地成本。根据测算的土地价值及土地成本，计算出每宗地的土地收益。
7、对测算数据进行统计汇总，再进一步对收益潜力结果进行分析，提出当前潜力实现存在的问题，以及对沿线土地控制的合理化建议。
8、将土地成本及收益测算结果和勘察照片整理，与规划收益地块相挂接，进行成果入库，制作专题图和汇报PPT，搭建成果展示系统。
五、 土地成本收益测算潜力分析成果
通过土地成本收益测算潜力分析项目可得到新上项目周边一定范围内土地的：
1、如果按照当前规划实施，整体的运营成本，运营收益。
2、发现具体的潜力地块，得到土地总价值，收回土地成本，土地净收益，土地建筑面积等数量指标;
3、根据当前市对保障房配建的规定，可得到配建的保障房面积。
4、得到土地收储的用地类型如经济发展用地、旧城旧村、国有空闲地、一般可征地、一般企事业单位、村办企业、国有工业、农用地、其他集体建设用地等9类用地比例，衡量土地收储难度，估算土地收益变现的周期性。
4、依据项目分析成果，研究出分析范围内土地收储、资金运作方案;
5、利用现状情况，包括土地利用现状结构，可发现利用结构合理性。
6、土地利用规划情况，对比规划前后土地利用结构的比例，可发现土地规划的调整方向，以及与该区域的功能定位的协调性，如下某实例规划前后土地利用结构对比图，不难看出土地规划前后用地结构的差异。
图2土地利用现状结构图
图3规划土地用地结构图
7、根据得出潜力结果以及区位分布进一步优化城市规划，促进城乡土地整治，促进产业结构调整。
六、 应用实例与技术特点
本文提到的项目组织实施方式，在青岛市地铁3号线建设、青岛市重庆路改造项目、青岛铁路两侧环境整治工程、蓝色硅谷轨道交通建设等四个大型项目中得到了切实的验证，取得较好的结果，为国土部门土地收储与规划，大型项目运营，提供了有力可靠的决策依据。其主要技术特点如下：
1. 在充分利用多源数据的基础上，将GIS空间分析、数理统计等先进技术应用于土地收益测算，确保了分析结果的科学性与准确性;
2. 综合利用基础地理信息数据、规划数据、土地利用数据，采用先进的数据挖掘技术，建立有效的数据模型，从而发掘并利用数据的潜在价值
3. 应用GIS的快速发布浏览技术，形成了内业、外业穿插进行的测算工作模式，缩短了工期，降低了错误率，保证了数据质量。
4. 开发了分析单元(规划地块)的建筑面积、占地面积、容积率等计算程序以及生成成本收益测算用表的统计程序。
5. 该项目综合应用GIS软件分析、处理多层数据空间关系，采用ArcReader搭建了浏览系统，为土地收益测算评估类工作开创了新的工作模式，较好的将测绘与评估工作紧密的结合起来。
该技术方法均适用于在大型项目的前期调研，土地摸底，辅助城乡土地整治，寻找资金来源中，是大项目决策前的必要工作。
第一作者：
邵春丽女，出生于1978年5月，汉族，籍贯山东，毕业于武汉大学，获地图制图学与地理信息工程硕士学位，工程师，主要从事土地调查数据库、基础地理信息数据库建设和应用理论研究。现就职于青岛市勘察测绘研究院信息中心。
第二作者：
傅希琰男，出生于1967年8月，汉族，籍贯山东，毕业于青岛理工大学，工程师，主要从事工程测量和应用技术研究。现就职于青岛市勘察测绘研究院生产技术经营部。
原标题：一种新型土地收益测算潜力分析的实现形式
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