在我国实行不动产统一登记的背景下，本文分析了现有各类不动产登记业务、数据及信息系统建设的现状，提出以地籍数据为基础和宗地统一编码为索引进行不动产数据整合，以土地登记发证信息管理系统和土地登记信息动态监管查询系统为基础建立不动产登记信息管理基础平台的技术路线。对不动产登记信息管理基础平台的总体架构进行设计，并对平台中的不动产登记发证信息管理系统和不动产登记信息动态监管查询系统进行功能设计，为建立不动产登记信息管理基础平台和实现以土地为核心的不动产登记体系提供技术支撑。
分散的不动产登记具有诸多弊端[1]。2007年颁布实施的《物权法》明确要求建立不动产统一登记制度，2013年审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，建立不动产统一登记制度。近期，国务院常务会议决定实行不动产统一登记，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。中央编办在《关于整合不动产登记职责的通知》中对不动产统一登记工作的职责进行了明晰而准确的规定，国土资源部门负责牵头建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。
作为推进实施不动产统一登记的重要工作内容和技术手段，研究建立不动产登记信息管理基础平台具有重要意义。本文在分析现有各类不动产登记业务、数据及信息系统建设现状的基础上，充分依托第二次全国土地调查数据库、农村集体土地确权登记发证数据库、全国宗地统一代码编制成果和全国土地登记信息动态监管查询系统等信息资源，提出以地籍数据为基础和宗地统一编码为索引进行不动产数据整合，以土地登记发证信息管理系统和土地登记信息动态监管查询系统为基础建立不动产登记信息管理基础平台，并通过数据交换接口等方式，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时共享和四级互联互通。
1 现状分析
1.1 业务分析[2-6]
不动产统一登记主要涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及将纳入的农村土地承包经营权等，现有的各种登记业务基本上都出台了登记办法，对登记的相关工作做了明确规定。土地登记的基本程序可分为土地登记申请、土地权属审、注册登记、核发证书等步骤，类型主要包括土地总登记、土地初始登记、变更登记、注销和其他登记等；房屋登记一般流程包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证，类型主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记以及其他登记等；草原登记分为草原初始登记和草原变更登记，按照权属可以分为国有草原登记和集体草原登记；林权登记包括初始、变更和注销登记；海域使用权登记包括初始登记、变更登记和注销登记；农村土地承包经营权包括家庭承包方式登记、其他承包方式登记和更登记、注销登记等类型。综上可见，不动产统一登记中所涉及的各类登记基本包括了不动产权利取得的初始登记、不动产权利性质变动驱动的变更登记以及不动产权利或客体消亡的注销登记等，其登记的流程大致相同，只是在登记部门和登记内容上有所差别。
1.2 数据分析
现有土地、房屋、草原、林地、海域、农村土地承包经营权等不动产登记的主要内容包括了空间信息及其权属信息两个部分，具体如下表1所示。各种类型的登记均记载了相关的空间信息，相比较而言，土地登记的空间信息要求最为严格，不但数据精度高，且全境覆盖。房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存在被包含的空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。林权、承包经营权、草原权、海域使用权等实质上都属于用益物权，其确认和登记须以明确土地所有权为基础[7]，但以现有的各类空间数据来看，和土地所有权图形数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和冲突的情况。
表1 各类不动产登记现有数据情况
1.3 信息系统分析
目前，土地登记和房屋登记的信息化建设较为完善，使用信息系统进行登记与管理；林权登记、海域登记等各地信息化建设情况不一；草原登记、农村土地承包经营权的登记信息系统建设相对滞后。
2 不动产登记信息数据整合
不动产登记所涉及的现有土地、房屋、草原、林地、海域、土地承包经营权等均是由不同的部门进行登记，其数据标准不一，业务办理流程不一，基于各自独立的系统进行管理。因此，建立统一的不动产登记信息管理基础平台，需要从数据整合、业务流程整合以及信息系统整合等方面进行设计。以土地为核心构建不动产统一登记体系，其中心思想是各类使用权登记必须以相应的土地所有权登记为基础，地上附着物登记以相应土地使用权登记为基础，后续登记必须与前期登记信息相吻合[8]。我国当前已经基本完成了全国的城镇国有土地使用权和农村集体土地所有权的确权登记发证工作，集体建设用地使用权和宅基地使用权确权发证工作正全面开展，宗地统一代码编制和土地登记信息动态监管查询工作在多个省份进行试点，并取得阶段性成果。现有地籍测量已基本覆盖全国，技术标准相对统一，精度较高，档案资料齐全，这是其他部门无法比拟的。
在不动产登记数据整合方面，以地籍数据为基础，以宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型不动产登记数据的方式（图1所示），有利于加快整合不动产数据及系统平台，具有现实的可操作性。按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部门已形成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、林地、草原、承包地等，统一按照目前的有关要求和方法开展，通过宗地统一编码建立各类数据之间的联系。在职能整合基本完成后，按照工作总体推进安排，在一定时期内，组织开展集中统一的调查，将各部门的调查资料，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的矛盾和冲突，形成全国统一的不动产产权产籍“一张图”。
图1 不动产登记数据整合思路
3 管理基础平台设计
不动产登记信息管理基础平台建设涉及国家、省、市、县四级系统及数据的实时共享、互联互通和对外服务等。在市本级、县（市）级，以地籍管理数据库和信息系统为基础，整合建立不动产登记发证信息管理系统，侧重于实际登记业务操作，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等不动产的统一登记。在国家、省和市级，以土地登记信息动态监管查询系统为基础，拓展数据接口和信息范围，将其他不动产登记的信息纳入进来，建立不动产登记信息动态监管查询系统，侧重于对全国不动产登记信息的监控和管理，起到宏观调控的作用。
3.1 总体架构设计
不动产登记信息管理基础平台总体架构包括了不动产登记信息的数据源、数据提取、数据传输、数据交换、数据应用等内容及其之间的关系（图2所示）。对于市本级和县级层面，由于自身就是不动产登记业务的开展部门，建立辖区范围的不动产登记数据库和管理系统，并开展数据的汇交和相关应用；对于省、市级层面，要建成省、市级范围的不动产登记数据库和动态监管查询系统，并开展相关应用；对于国家层面，首先要建成集中管理的全国不动产登记数据库，然后开展全国不动产登记数据的对内与对外应用，建设全国不动产登记信息动态监管查询系统。
图2 不动产登记信息管理基础平台总体架构设计
3.2 不动产登记发证信息管理系统
不动产登记发证信息管理系统侧重于实际登记业务操作，主要针对现有的地籍、房产以及其他不动产业务管理的特点，建立一套完整的不动产图形管理、登记、交易、查询、分析、统计、预警预报及信息发布系统，实现不动产各项业务的内部联动，提高不动产管理效率。以城乡一体化地籍管理系统为基础拓展系统功能，融合其他不动产登记信息，整合建立不动产登记发证信息管理系统，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等调查资料的管理维护、不动产统一登记及登记成果的信息共享。
（1）系统架构设计
不动产登记发证信息管理系统在标准规范和安全保障体系下，由支撑层、数据层、平台层、业务层和应用层五个部分组成。支撑层包括硬件、软件、网络等环境，为系统部署及运行提供支撑；数据层包括基础类数据（遥感影像、基础地理、地籍数据等）、专业类数据（房屋、草原、林地、海域海岛等不动产数据）和管理类数据（系统运维管理相关的权限、表单、数据字典和元数据等）；平台层包含图形管理平台、电子政务平台和共享服务平台，分别实现空间数据的管理维护，登记发证流程、表单、权限的动态配置，信息服务的定制和管理等平台级功能；业务层包含不动产产籍调查数据管理、登记发证和信息服务三个子系统；应用层包含了基础数据维护、登记业务办理及审批等主要系统用户，同时还将相应基础数据和登记结果数据通过信息服务系统共享至国土、房产、林业等相关主管部门。
图3 不动产登记信息管理系统架构设计
（2）功能设计
数据管理系统：支持各类不动产调查数据建库、日常应用管理、数据更新、基础图件输出、数据统计和汇总分析等业务需求。系统主要包括数据管理、数据转换入库、数据检查、数据编辑处理、调查表管理、数据变更、统计分析、图件输出、专题数据统计分析、历史数据管理等功能。
登记发证系统：登记发证系统基于电子政务平台，实现各类不动产登记业务流程的定制，以及相关表单的动态配置，与数据管理系统实现无缝对接，实时调用相关的图形及调查表属性数据，进行不动产统一的登记发证，并生成表、证、卡、簿等成果。系统主要包括不动产登记发证、业务流程化管理、动态表单管理、用户权限管理、电子地图浏览、信息统计、历史关系管理、登记信息自动归档等功能。
信息服务系统：信息服务系统基于共享服务平台，实现各类基础数据和登记结果数据与国土、房产、林业相关主管部门的共享。主要包含了服务内容定制、数据抽取、信息发布、地图服务、权限控制、开发接口等功能。
3.3 不动产登记信息动态监管查询系统
不动产登记信息动态监管查询系统，侧重于对全国不动产登记信息的监控和管理，实现国家、省、市、县四级系统及数据的实时共享、互联互通和对外服务。国土资源部于2010年启动了全国土地登记信息动态监管查询系统建设，构建部、省、市、县四级互联互通的网络框架[9,10]，为建立不动产登记信息管理基础平台建设打下了良好的基础。从构建统一平台、方便查询的角度，以土地登记信息动态监管查询系统为基础，拓展系统功能，融合房屋、草地、林地、海域等其他不动产登记信息，推动建设不动产登记信息动态监管查询系统。
（1）系统架构设计
不动产登记信息查询监管系统建设是一系列政策、机制、数据及其管理、技术、标准、应用和服务的总和。其中，运行环境和数据库是系统建设的基础条件，在相关技术规范和数据标准的支撑下，构建系统应用。由于不动产登记信息的保密性和信息传输的实时性，要求系统在安全、可靠的环境中运行，同时建立标准规范体系作为系统开发和运行的依据。不动产登记数据库包括国家、省、市、县四级，图形数据库包含土地、房屋、草原、林地、海域等各类空间数据。系统针对不同层次应用、不同用户群体进行功能的划分，包括国家级、省级、市级、县级四个版本，完成对初始建库数据和日常不动产登记数据的汇交、检查、接收、查询浏览、统计分析和数据监管等相关功能。系统用户包括国家、省、市、县四级不动产登记和管理部门，以及政府机关、企事业单位、社会公众等用户。
图4 不动产登记信息动态监管查询系统架构设计
（2）功能设计
国家级系统功能：包含数据检查接收、数据更新、信息查询、统计分析、数据监管、系统维护、不动产登记信息服务等模块。实现对抽取的不动产登记数据进行接收、检查和分析，依据抽取数据中的变更关系，对国家级不动产登记信息动态监管查询数据库进行更新，并记录各项不动产登记信息的历史关系；利用不动产登记的关键信息进行模糊查询，并能查阅相关表、卡、册信息，同时还支持查询登记的历史变化情况；从技术上对现势的不动产登记信息进行监管，主要包含登记业务监管、登记内容监管、登记行监管、证书真伪监管等几个部分；提供对系统后台的配置管理，包括用户设定、角色管理、菜单管理、系统配置、查询配置、日志管理等；不动产登记信息服务实现政府机关、企事业单位、社会公众的不动产登记信息查询功能，运行与政务外网和英特网，按照相关查询办法的要求，针对不同类型的用户，设置不同的查询权限和针对性的查询结果。
省市级系统功能：功能和国家级系统相同，仅管理本辖区范围内的数据。
县级系统功能：县级不动产登记信息管理系统在登记业务办结后，调用前置机上的数据接口，将不动产登记数据实时传输至前置机。县级系统提供前置机状态的监控和管理功能，包括数据接口的维护、数据写入情况和数据抽取情况监控等；提供监管信息的管理功能，包括国家、省、市级数据监管结果的获取、监管结果的查看和反馈等功能。
5 结束语
不动产统一登记涉及体制政策、机构人员、法律法规、技术标准等多方面工作，时间紧、任务重、影响大、涉及面广。在过渡期内，以地籍数据为基础和宗地统一编码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型数据的方式，有利于加快整合不动产数据，是建立统一不动产产权产籍“一张图”的前提。不动产登记管理基础平台设计和开发过程中，需要充分整合现有各类不动产的业务和信息系统，以较为成熟土地登记发证信息管理系统和土地登记信息动态监管查询系统为基础，进行系统架构和功能的设计。不动产登记信息管理基础平台建设完成后，数据的更新和共享应用是重点，需要有相关的标准进行规范和约束。本文提出的不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设思路，可为我国实施以土地为核心的不动产登记体系和建立不动产登记信息管理基础平台提供参考。
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作者：王履华1,3，孙在宏1,2，彭英1,3，丁远1,3
（1.南京国图信息产业股份有限公司，江苏 南京 210036；2.南京师范大学地理科学学院，江苏 南京 210097；3. 南京市地理信息应用工程技术研究中心，江苏 南京 210036）
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