不动产登记简单四步走!

2016-03-16 10:45:34    来源:中国国土资源报

摘要:“四统一”勾勒不动产统一登记实现路径

  当前,不动产统一登记的任务、分工和时间表都已明确,而实现国务院提出的登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”,成为关键之举。本期请有关专家勾勒不动产统一登记的具体路径,并就如何实现“四统一”建言献策。

  

一、为何要实现“四统一”——整合不动产及其物权形态

  1、实现国务院提出统一登记簿册、登记依据和信息平台,实质是将处于分离状态的各类不动产及其物权形态整合起来。这不仅需要登记立法和技术予以规范,更重要的是重新塑造不动产物权权利体系,并通过立法固定下来。

  2007年颁布实施的《物权法》明确规定,国家对不动产实行统一登记制度。统一登记范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定,但各界期待的不动产统一登记具体办法始终悬而未决。因此,国务院关于不动产统一登记的决定一经发布,立即引发社会强烈关注。

  

基础要义:发挥物权公示作用

  不动产登记是国家授权登记机构以国家名义、依照法定程序,将不动产及其权利状况记载于登记簿,并以国家赔偿制度提供保障和支持。因此,不动产物权一经登记,即有理由使人们基于登记的公信力,而相信物权已经设立并能够得到法律保护。《物权法》规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。正因为登记的公信力,使得分散登记体制下依据不同法律规范对不同权利的确认,一旦发生重登、错登、漏登等错误,不仅会直接危害权利人及第三人利益和交易安全,而且会破坏市场交易秩序。因此,对不动产实行统一登记,可以更好地发挥登记的物权公示功能,从而保护和稳定物权,保障交易安全,为完善市场经济体制和建立现代市场体系奠定坚实基础。

  值得注意的是,一些学者将不动产统一登记的目的片面解读为抑制房价和反腐。这一期望可以理解,但不动产统一登记的核心仍在于更好地发挥物权的公示作用,明晰不动产权利,定分止争。据此,统一不动产登记机构,进而统一登记立法、程序、簿册和信息平台,不仅有利于提高国家治理效率,更有利于维护权利人合法权益和保护不动产交易安全。

  

完善立法:固化登记权利体系

  根据《物权法》,不动产所有权包括国家土地所有权、集体土地所有权、建筑物所有权和业主的建筑物区分所有权;用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等;不动产担保物权主要包括抵押权。其他法律除涉及上述不动产物权外,不仅创设了若干权利种类,规定了权利内容,而且还按照不同的分类标准对不动产物权进一步细分,形成新的权利类型,如林权、草地使用权、荒地使用权、出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权、城市私房土地使用权、国家租赁土地使用权、国有农场土地使用权等。

  上述权利有的是以土地用途进行分类,有的是按权利类型和权利取得方式予以划分,标准不一、类型各异,存在大量交叉和重复。在统一登记机构的前提下,应当将现行法律中以独立形态存在的一些不动产及不动产物权(如林地与林权、草地与草原使用权等)与土地和土地物权有机结合,统一登记到一个登记簿。如果仅仅统一由一个登记机构进行登记,实质上各类不动产及其物权形态仍处于分离状态。因此,实现国务院提出统一登记簿册、登记依据和信息平台,不仅需要登记立法和技术予以规范,更重要的是重新塑造不动产物权权利体系,并通过立法固定下来。

  预计今年出台的《不动产登记条例》,将作为不动产登记的最高立法,成为落实物权法定原则的重要法律,成为不动产登记机关和不动产权利人、利害关系人共同遵循的法律规范。而其承担的使命是通过确定统一的登记机构、程序、簿册和信息生成及利用方式,在登记簿中体现不动产物权及其变动状况,这一使命的完成须以完善的物权法律制度为前提和基础。因此,应尽快对现行法律法规有关不动产物权的规定进行梳理和评估,按照不动产统一登记和经济社会发展需要,对各类相关不动产物权进行分类和合并,明确不动产权利的种类、名称和内容,修改完善《物权法》,稳定物权关系,为不动产统一登记奠定基础。

  

二、如何实现“四统一”——以土地为核心逐步推开

  2、不动产登记依据的统一,应当包括实体法律依据和程序法律依据的统一。建议将登记主体统一确定为人民政府,以土地为基础簿页设置不动产登记簿,依托全国土地登记信息动态监管查询系统开展信息平台建设。

  要实现登记机构、依据、簿册和信息平台“四统一”,应将现行法律有关不动产物权的种类、内容及其变动效力等纷繁复杂的规定,通过不动产登记立法予以落实,实现新旧登记制度的平稳过渡。

  

登记机构:统一确定为人民政府

  统一不动产登记机关是不动产变动公示具有公信力的基本要求,但目前来看,法律规定的不动产登记主体既有县级以上人民政府(如土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权等权利登记),也有登记机关(如房屋所有权登记、国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地所有权和使用权登记等)。可见,将不同权利统一于一个登记簿,由统一的登记主体确认权利并进行登记,是亟须解决的问题。

  按照国务院关于不动产统一登记要理顺部门职责,减少办证环节,减轻群众负担的要求,为更好地维护土地社会主义公有制,进一步提高政府治理效率,同时保障登记的公信力,笔者建议将登记主体统一确定为人民政府,并授权县级以上登记机关进行登记。

  

登记依据:实体和程序都要统一

  由于登记记载的是不动产及其权利变动状况,因此,登记的依据包括实体法律依据和程序法律依据。作为登记的实体法律依据,在我国现行法律体系下,有关不动产权利的种类与名称、主体与客体、内容与限制等规定不明确、不统一,有些权利相互交叉重叠。同时,各部门依据上述法律制定的用以规范登记程序的部门规章,在法律概念使用、登记类型区分、登记程序、权属证书、不动产登记簿、当事人需要提交的材料、登记机关审查责任、登记费用、登记查询程序等方面都存在很大差别。

  为此,应通过制定《不动产登记条例》,在统一不动产登记程序、法律的同时,尽快修改相关法律有关不动产权利内容的规定,启动《物权法》修改工作,以推动不动产统一登记制度建设。从长远来看,国家应建立健全法律法规,对现行法律和社会经济生活中涉及不动产的物权进行梳理,完善不动产权利体系。

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